[FOCUS] Il mercato immobiliare 2020: qualcosa si muove? Siamo all’inizio di un nuovo anno e come sempre avviene il mondo delle costruzioni si pone alcune questioni fondamentali: come sarà il mercato nel 2020? Ci saranno segnali di miglioramento e stabilizzazione? Il contesto politico, normativo e finanziario svilupperà strumenti di aiuto agli investimenti? Quali saranno i settori in crescita? Da un lato gli operatori sono aiutati dai molti strumenti di analisi che le varie società sviluppano ed emettono ogni anno: Cresme, Nomisma e altri anche nel 2019 hanno pubblicato diversi reports sul settore immobiliare che sintetizzano i dati dell’anno passato e cercano di intuire le linee di sviluppo del nuovo anno. E’ utile però dare una occhiata anche a diversi segnali che provengono dal mercato: la città di Milano ha preso da tempo le redini della trasformazione e sta attuando una progressiva rigenerazione urbana tramite grandi interventi (e grandi investimenti): City Life, Milano Santa Giulia, i bandi per la riqualificazione delle stazioni ferroviarie, Porta Nuova, il nuovo stadio di Inter e Milan e tanti altri. La città, guidata da una politica lungimirante, sta cambiando volto e si candida ad essere una delle città più appetibili dei prossimi anni a livello europeo. Queste trasformazioni edilizie sono state possibili grazie a massicci investimenti di SGR, Fondi Immobiliari, anche stranieri, che hanno visto in questa città una occasione di investimento ulteriore rispetto agli obiettivi tradizionali (Londra, Parigi, Francoforte, ecc) ma anche grazie ad un contesto sociale e produttivo molto effervescente e attrattivo sia per gli operatori del mondo del lavoro sia per gli studenti. Oggi è possibile però volgere l’occhio anche fuori Milano: pensiamo ad esempio alla riqualificazione delle ex caserme Montelungo e Colleoni e della Accademia della Guardia di Finanza a Bergamo, lo stesso intervento di Chorus Life sempre a Bergamo, gli investimenti di aziende leader come Mitsubishi nel mondo della sostenibilità, gli investimenti del settore alberghiero che rilevano nel 2019 un + 175% rispetto al 2018 e si concentrano su Roma, Venezia e Milano stessa, i 36 bandi per accordi quadro emessi a gennaio per complessivi 82 milioni di euro, i valori di assorbimento del direzionale che a Milano arrivano a un + 25% rispetto al 2018 e a Roma ad un + 45% sempre rispetto al 2018 (dati de “QI Quotidiano Immobiliare”), gli interventi di miglioramento e ampliamento di molti centri commerciali e mall sparsi nella penisola per trasformarli da centri commerciali a spazi di accoglienza (fondamentale è lo sviluppo del Food e dei servizi accessori). Si potrebbe continuare ma quello che emerge è un paese a due velocità: una politica e un contesto normativo “stanco”, che fatica a cogliere e incentivare queste trasformazioni e dall’altra parte un tessuto imprenditoriale e industriale attivo e positivo che comincia a vedere possibilità di investimento non solo nella città di Milano ma anche nelle medie città della penisola. Un altro elemento di positività è la consapevolezza sempre più diffusa che gli attori del mercato immobiliare devono incontrarsi, confrontarsi e costruire soluzioni comuni, utilizzando l’apporto di competenze e conoscenze tecniche che va dal finanziatore sino alla impresa fornitrice di componenti. I soggetti della filiera stanno superando la logica degli interessi contrapposti per creare maggiori sinergie e garantire migliore qualità del prodotto, qualità che ha ricadute positive anche su tutta la fase di Facility Management e quindi porta benefici alle proprietà e agli utilizzatori del bene. Questo percorso trova poi uno degli asset fondamentali nella tutela ambientale, grazie alla diffusione di sistemi di rating quali Leed, Breeam. Itaca e altri, atti a garantire la sostenibilità "green"nei processi di trasformazione non solo dei singoli edifici ma delle città e del territorio. I prossimi anni saranno fondamentali per capire se questa "aria nuova" che si respira nel mondo delle costruzioni potrà consolidarsi ed attivare un processo virtuoso a livello nazionale oppure se questi fenomeni rimarranno casi localizzati. Questo dipenderà in maniera significativa dalla risposta della politica, oggi quasi dormiente, dalla reale semplificazione normativa e dalla creazione di meccanismi finanziari premianti (mutui verdi, classazione degli oneri finanziari e di urbanizzazione in funzione del livello di qualità delle operazioni immobiliari, meccanismi specifici di defiscalizzaione, ecc). Buon lavoro a tutti!